出租住房（住宅，下同）涉及不同的业主，有个人、个体户、个人独资企业、有限公司等。不同的业主，政策会有差异。出租住房涉及的税种比较多，有增值税及附加、房产税、所得税（个人或者企业所得税）、土地使用税、印花税等。出租住房税务成本较高。
一、出租住房的增值税
1、国家对自然人出租住宅给予优惠，按照5%的征收率减按1.5%执行。计税公式为：应纳税款=含税租金÷（1+5%）×1.5%。
2、2019年起，个人、小规模企业出租房屋的月租金少于15万元的，可免增值税。
3、一般纳税人出租营改增（2016年5月1日）之前的旧房。可以适用简易计税，征收率为5%。出租营改增之后的新房，适用一般计税，税率为9%，可以抵扣进项税额。特殊规定，自2021年10月1日起，一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。
4、个人出租可以申请代开普通发票或者专用发票，小规模纳税人出租可以自行开具专用发票，出租不动产发票备注栏应注明出租房屋地址信息。
二、出租住房的房产税
1、个人或企业出租住宅，不区分承租方实际用途（居住或办公都可以），按4%税率征收房产税。
2、小规模企业按政策减半征收房产税，实际税率为2%。
3、房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。
4、租赁合同免租期间按房产原值缴纳房产税。个人免租期不交房产税。
三、企业出租住房的所得税
1、出租所得并入企业其他所得合计计算企业所得税。
2、适用的税率按企业本身的税率。小型微利企业所得税实行优惠政策，租金收入也适用。
四、个人出租住房的所得税
1、个人按市场价格出租的居民住房取得的所得，减按10%的税率征收个人所得税。
2、扣除项目标准为：财产租赁所得，每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用。
3、减除项目中包括租赁过程中产生的税金、允许扣除的修缮费用，以每次800元为限。
4、当地税务机关可以选择核定征收个人所得税，核定征收率为0.5-3%。
五、出租住房的其他税种
1、个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。
2、个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。
3、有限公司出租住房，土地使用税按当地标准按每年每平方米标准缴纳。
4、有限公司出租住房，印花税按财产租赁缴纳，税率为0.1%。
综合以上，个人出租住房，涉及的税种包括增值税及其附加、房产税、个税；有限公司出租住房，涉及增值税、房产税、企业所得税、土地使用税、印花税。
最后，个人出租住宅可以享受增值税优惠、房产税优惠、个税优惠，个人最佳出租方式是个税核定征收，筹划建议是个人注册个体户取得租金收入，以享受个税核定征收。有限公司可以考虑专门公司收取租金，享受小微优惠。员工宿舍可以通过筹划，让员工顺利享受租金支出等专项附加扣除。
