5.新冠疫情下商业地产运营管理企业租赁问题应对策略之实践分析

（一）对不同租金类型的商户进行分类

固定租金的商户，在政府强令停业期间的租金予以免除；重新开业后，可根据实际情况决定是否下调一定期限内的租金。

固定租金与扣率比高方式的商户，固定租金部分按以上原则处理；扣率部分由于和营业额直接挂钩，可不做特殊处理。

纯扣率的商户，不做特殊处理。

（二）审核合同约定

审核《商业租赁合同》的签署时间和签署内容：

1. 租赁合同应在在新冠疫情发生之前已经签署生效，且在“新冠疫情”爆发前正常履行，没有迟延履行的情形；

2. 如合同中已经约定了发生疫情等重大事项如何处理，相关损失该如何承担，应优先参考合同条文进行处理。

（三）确定事实情况

1. 审查商户是否合法经营：如商户本身的生产经营活动涉嫌违法违规情况，则商户无权主张其营业损失。

2. 审查商户疫情爆发后是否仍然经营：若在疫情爆发后，该商户仍然经营的，则可以充分利用这一点，尽量争取减少减免的期间。

3. 要求商户证明是否造成损失：某些承租品牌，可能主要收益是外卖服务、或其本身的经营收益就有季节性、或承租房屋仅用于仓储等非经营用途，总之，商户需要证明疫情导致其经营状况受到严重影响。

（四）适用公平原则

对于租赁合同没有约定或约定模糊不清的，可以考虑适用公平原则：

1. 商户需要明确损失的计算依据和标准具体；

2. 商户需要明确“疫情”的事实与经营损失存在因果关系。

方法一：主动减免推广费等费用。如果业主收取了推广费等除了租金、物业费之外的其他费用，通常这些费用的金额远低于租金，而在“疫情”期间，业主也很难证明其对整个商业综合体做了推广行为，因此我们认为主动减免推广费等费用是以低成本的方式有效的摆出友善姿态的行为。

方法二：通过“后挪免租期”的方式减免租金。在业主的视角，为了保证今年上半年现金流，且为了避免商户在此次“疫情”期间就此流失，建议出租方可以将主动给到的免租期“后挪”，实践中有不少免租期约定在租约后几年甚至最后一年的，并以商户不违约为前提，这样的方案即给到了“免租”的商业态度，还能保证租赁合同的顺利履行。

方法三：缓交租金。建议业主可以主动与商户协商，缓交疫情期间租金，缓交期间可以为6个月~12个月。2002年12月开始的非典疫情至2001年7月基本结束，社会消费品零售在5月进入谷底，此后，随着疫情结束一路攀升，出现了报复性消费。对于本次新冠疫情，律师认为，在本次疫情结束后，也会出现一轮的新的报复性消费情形，将租金收取推延至报复消费后，对商户的压力会减轻很多。

方法四：先行抵扣保证金。在租赁合同签订时，承租方会缴纳一笔保证金，一般合同会约定该保证金的目的是保证承租方履行。在目前的情况下，出租方可以提出先行抵扣保证金的方式对于因“疫情”而拖欠租金的租户进行缓缴租金的优惠政策。并待日后另行协商如何减免、减免多少租金的问题。

（一）确定事实

业主和商户要证明的重点均是，肺炎疫情下仍然交租是否显失公平？而显失公平多少与变更租金多少，实质上成为了由法院决定业主和租户如何分担异常损害所造成的风险。因此，对于“新冠疫情”期间的经营情况、收入及纳税情况等进行梳理和留存证据非常重要。要求变更租金的金额要与上述实际情况及其证据相对应，才能由法院判断房东和租户如何分担这种异常损害所造成的风险。

（二）尽可能通过调解解决

在这种特殊原因造成的纠纷情况下，诉讼过程中法院首先会积极引导房东和租户重新协商，并且争取调解解决。因此通过法院的主持调解时妥善解决纠纷的很好途径。

（三）判决导向的预测

可以预见的是，尽管法院对之前非典疫情性质的认识不一致，但从处理结果上看，却也基本符合了实质正义的公平原则。也就是说在充分考量双方的实施情况和证据的前提下，法院会依公平原则让双方分担风险和损失，业主方必然不会完全实现正常时期的租金和费用水平，商户也不可能完全免除租金。最高院在非典疫情之后发布了法〔2003〕72号文件就是及时解决非典期间各类法律问题的指引性司法意见，其中包括了文中提及的情势变更和不可抗力的处理原则。所以我们有理由相信或许很快最高院会再次发布类似的文件。