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转载及分享:招商蛇口力保利润下的千亿规模战

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来自: 张海艳 发布于: 2018-02-02 09:45:15
中房报记者 翁晓琳 深圳报道


作为曾经“招保万金”的一员,招商蛇口终于扬眉吐气,在2017年踏入了“千亿”阵营。业绩快报显示招商蛇口去年签约销售金额1127.79亿元,同比增加52.54%;累计实现签约销售面积570.01万平方米,同比增加20.98%。


这个成绩来的并不容易,去年前三季度公司净利润仅37亿元,第四季度结转490亿元收入,同比增长83%,才令净利润达到了122.14亿元,同比增长27.48%,招商蛇口在最后完成了“百亿利润”的目标。


2017年年初招商蛇口总经理许永军曾公开表示,销售“千亿”只是2017年的“小目标”,世界500强则是“阶段目标”,按动态指标看,公司若要5年内迈入世界500强行列,营业收入预期需超1800亿元。对于招商蛇口来说,如何持续性发展才是重中之重。


深圳市场反射的变动


整合两年多以来,招商蛇口探索出了“前港、中区、后城”独特的产业发展模式,明确了邮轮产业建设与运营、园区开发与运营、社区开发与运营三大业务协同发展的业务版图。


重组以来,尽管新业务的利润空间巨大,但并未形成规模效应,传统房地产开发短期内仍然是招商蛇口最为倚重的部分。


去年年初,招商蛇口就为了完成“千亿”计划给各区域分公司列下了目标,全年五大区域可售货值2190亿元,按区域分,华东、深圳、华北、华中及华南分别占比30.0%、24.7%、16.1%、15.7%及13.6%。


彼时,招商蛇口管理层表示,去年下半年将新推货值达900亿元,主要集中在一二线城市,以确保全年的销售规模增长。而根据计划,去年第4季度在北京、深圳等一线城市将有高货值项目推出市场。


正如计划那样,去年第四季度,位于深圳蛇口片区的豪宅项目招商双玺成功挽救了第四季度净利润。2015年该项目均价才刚过9万元/平方米,如今均价已经达到了13万元/平方米。


据悉,这个项目毛利率超过70%,净利润率超过30%,是去年四季度业绩大增的主要贡献项目。这使得招商蛇口去年第四季度结转490亿元收入,同比增长83%。


而2017招商蛇口深圳公司在深圳市场的流量销售金额约为141.35亿元,排名第六。这个成绩相比较2016年的68.87亿元有了显著提升。除了得益于豪宅项目的销售,也得益于相关负责人的带领。


不过有消息传出曾和原招商蛇口华北区董事长孟才、原招商蛇口副总经理兼华东区域总经理王晞,称为招商系“三大金刚“的招商蛇口副总经理兼深圳区域总经理何飞已经离任,并且加盟了旭辉深圳事业部担任总经理。


招商蛇口重组上市后就经历了人事变动,迄今为止招商系“三大金刚”已全部离任。有接近招商蛇口的人士对中国房地产报记者透露:“何飞离任消息去年10月底就有了,只不过最近才爆出来。每个公司员工离职都是很正常的,有更好的机会,觉得其他平台更适合自己,谁都不能保证会在一家公司干一辈子。”


或许是因为离职高管增多,去年11月17日,招商蛇口公告宣布,拟对包括董事长在内的26名管理人员进行股权激励,共授出422.6万股A股普通股票。这次对高管的股权激励更像是一种留住人才的手段。


然而,招商蛇口的股权激励已经不是第一次了。2015年招商蛇口重组上市之时,就设定好了员工持股计划:总计不超过2585名公司核心骨干人员出资不超过10亿参与配套募资定增。最终上市之时,招商蛇口员工持股计划斥资6.69亿认购了2833.68万股股权。


2016年,招商蛇口又推出了股权激励计划,涉及股票总数4934.5万股,占公司股本总额的0.624%,涉及激励对象达254人。2017年5月,招商蛇口做出了重要的一步,推出了 “跟投计划”,设定跟投金额最高不超过项目资金峰值的5%。


有接近招商蛇口人士对中国房地产报记者指出:“‘员工持股计划+股权激励’是股东利益与管理团队利益深度绑定。跟投计划,是对项目负有主要责任的核心管理人员须强制跟投,另外允许区域总部、城市公司、项目部的其他正式员工自愿跟投。跟投计划有利于控制项目投资风险、进一步提高资产收益。毕竟业绩和自身利益相关,谁都希望能赚更多钱。”


强强联合多重途径拿地


对内招商蛇口推出股权激励、跟投计划,对外招商蛇口还加速了在土地市场上公开拿地的速度。2017年全年,招商蛇口就花费了896亿元拿地,同比增长1.7%,新增建筑面积968.4万平方米,同比增加31.7%。


尤其是去年12月,招商蛇口接连获取上海、南京、武汉、郑州、常州、嘉兴等11城共12个项目,其中8个项目为合作项目,新增建筑面积184.2万平方米,环比增长1328%;拿地金额108.7亿元,环比增加731%。


中国房地产报记者在2017年半年报中看到其总结了自己拿地策略,“渠道多样,实施跟投提升激励,公司投资聚焦一二线核心城市,重点拓展战略重镇土地储备。”单单看去年招商蛇口12月落子的地点,就是以一、二线重点城市及城市圈周边三线城市为主。


不过招商蛇口做出的最大改变还是不断通过母公司招商局内外资源整合,成功推进国企的强强联合来拿地。按照许永军的话来说,“2017年公司一项很重要的工作就是并购,退出房地产市场的央企和地方国企是重点关注的对象。”


去年,招商蛇口先后通过国企资源承接模式获取武钢、昆钢共9个项目的操盘权,与武钢、宝钢也都有合作项目;又与南通港闸区人民政府、宝钢集团等签署了南通宝通钢铁厂区地块转型发展战略合作框架协议;还以产业新城模式获取湖北蕲春项目、以及和深圳光明新区管委会签署战略合作协议。


2018年1月,招商蛇口继续国企并购的脚步,收购东风房地产80%股权,交易金额为8.72亿元,从而获取了武汉及十堰的9个项目,总体量逾82万平方米,成本粗略折算仅1036.85元/平方米。拿地价格十分优惠,深刻体现了国企资源承接模式的进一步延伸。


而在机构投资者眼中,最看好招商蛇口的还是其在深圳前海、蛇口自贸区拥有大量未开发的土地。深圳土地资源稀缺,而前海自贸区的土地更是有着巨大的升值空间。


招商蛇口2015年底重组上市时在前海拥有的土地使用权约为2.42平方公里,包括70宗前海湾物流园区用地、2宗南油集团受让的土地和平方公司的三宗用地,在和深圳市政府合作打造了自贸投资公司后,合作的土地范围扩大至2.9平方公里。


目前前海片区和宝安中心区的房价受粤港澳大湾区和前海自贸区概念辐射已经水涨船高。一旦“工转商”成功后,根据2015年深圳市土地出让明细,2015年前海商业用地的出让单价约为4万-5万元/平方米。这也意味着前海土地增值红利十分巨大。


招商蛇口董事长孙承铭在接受媒体采访时也承认了这一点,2015年底前海土地在注入招商蛇口时的评估价值约为390亿元,但如今的估值已远超之前水平,“与政府谈判的估值是900多亿元,这些土地资源已成倍的增值。”


资产证券化动作下的利润保证


不过对于招商蛇口来说,拥有大量土地是发展基础,如何变现才是硬道理。尤其是招商蛇口目前要走的是 “前港-中区-后城”模式,希望园区开发与运营、社区开发与运营和邮轮建设与运营协同发力。


许永军此前在重组完成后曾表示,招商蛇口将以传统地产为基础,把地产的收入从70%左右降低到60%,园区则20%左右提升到30%-40%,邮轮产业从3%-5%提升到10%。


为此,招商蛇口也在深圳大本营试验了邮轮母港,尤其是太子湾邮轮母港正式开港运营已满周年。而中国房地产报记者也查阅了年报发现,2015年、2016年,招商蛇口的邮轮产业建设与运营毛利率分别为55.91%和51.16%。但是目前邮轮产业在总收入中占比依然较小。


对于2017年邮轮产业能贡献多少业绩,招商蛇口相关人士对中国房地产报记者表示:“这个还是要等年报出来才知道,但是去年公司在深圳之外的厦门、上海等沿海城市的邮轮母港都有布局。邮轮母港不但规模大,泊位多,港口将拥有免税、金融等的政策支持,便于公司构建集旅游地产、母港经济、邮轮产业于一身的旅游服务生态圈。”


在实验多元化产业目标时,招商蛇口要实现“世界500强”的“阶段目标”还任重而道远。为了规模和利润率,不得不借助财务手段来实现快速增长。从去年11月底开始,招商蛇口就开始了资产证券化的路程。


其先是和太盟投资集团按1:4的出资比例设立了规模为16亿元的地产基金,在境外协议转让形式收购招商蛇口持有的上海招商局大厦、上海招商局广场及北京招商局大厦相关的股权。


随后招商蛇口首单储架式长租公寓CMBS计划获批,发行总额60亿元,该计划为全国首单储架式长租公寓抵押贷款证券化产品。


资产证券化的脚步并没有停歇,今年1月11日,招商蛇口又将与招商资本、联合平安银行东莞分行,共同设立招商澎湃系列股权投资基金,投资于招商蛇口房地产项目。该系列基金总规模为不超过人民币100.075亿元。


商业地产、长租公寓这些持有物业上,招商蛇口选择了轻资产模式。这背后是因为其拥有大量的投资性物业,2016年年报显示,招商蛇口拥有可出租面积239.11万平方米的投资性物业,包含公寓、别墅、写字楼、厂房、商铺及商业中心等多种业态,其中写字楼体量最大,可出租面积45.38万平方米,累计已出租面积440.26万平方米,出租收入6.11亿元。


招商蛇口为了“有助于推进公司持有型物业产融结合的落地,有利于公司主营业务的发展及公司综合实力的提升,”而开始了以少量成本来撬动上百亿的资金的尝试。


有业内人士对中国房地产报记者指出:“招商蛇口此举恰恰是为了盘活存量资产,打通融资渠道。从去2016年下半年以来,房企公司债、私募资管计划等多种融资渠道严格受限,而招商蛇口手中也有大量的投资性物业,如何促使其由重资产向轻资产模式转变、提升物业资产的流动性,引入长线资金和机构投资者,地产基金是很重要的尝试。”


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