商业和住宅建设一直是我国建设的重要领域，经过了近三十年的全面建设，目前的商住楼的存量已经很大，在很多城市出现了空城的现象。这里有需求的驱动，更多的是短期利益的追逐，以及我国固有的重外忽内的思想的根源所在。随着我国市民整体素质的不断提升，很多人已经开始意识到，该把建设的人力、物力和财力转移到地下的时候。只有这样，才能解决我们看得见的日益频现的城市内涝、道路伤疤、拆拆建建，以及我们看不见的财政的不断攀升和无谓浪费。
市政企业，传统意义上的政府属性，随着工程建设管理的深入已经在不断的混合。在我国产业转型期，市政企业不仅是城市基础设施的主要建设者，同时还应该和社区和园区建设结合，发挥自身的规划、设计、施工和管理优势，投资、建设和运作城市的社区和园区，拓展业务范围，挖掘内部潜力，创造经济和社会效益。BOT 、BT模式有其一定的局限性，在当前的投融资环境下，PPP模式可以在混合所有制模式下，发挥政府和企业的能动性，推动社区和园区建设上一个新的高度。物联网，在智慧城市、智慧交通等领域有其很大的优势。产业社区和园区的面积和职能大，管理的触点多，不仅是传统的“九通一平”的建设和管理，还有物流、监管、海关等职能，只有运用物联网技术才能对社区和园区的信息进行实时、快捷和经济的收集、整理、分析和应用，降低运营成本，提升管理效能，增强社区和园区吸引力，扩展社区和园区功能。
一、市政第一的理念
社区和园区科学规划，是指设计及制定比较全面的、长远的、科学的发展计划，是在对未来整体性问题的全方位思考、考量的基础之上，所设计的整套行动方案，它往往与城市发展、经济发展、土地利用等因素紧密联系在一起。
然而目前的情况是，一些地方由于定位不准、盲目追求建设速度等诸多因素，在社区和园区基础设施规划过程中，往往表现出重形式轻内容，重建设规模轻实际操作，甚至并没有将工程规划纳入城市规划体系中。导致一些基建工程仓促上马，或者规模过大，或者不具备实用性，或者与当地经济发展不衔接，最终出现大量的重复建设和资源闲置。
市政企业在土地利用、城市规划发展上有过很多的实践，积累了很多经验，在市政项目之间和市政项目和社区和园区之间的协作具有可行性和经济性。
社区和园区一般依托完善的城市交通体系，以自然地形为生态屏障，以自然水系为脉络，既要求社区和园区内部的市政设施通畅齐全，又要求和外部的城市市政设施良好无缝连接。这都为市政企业投资建设社区和园区提供了先天和经济条件。
1、市政工程的直接最大受益者——商业和住宅的消费者应该愿意为所置物业所在地的市政设施表现出前置的关注、仔细的探究和高价的支付。市政设施对物业的重要性，如同人的身体系统的排泄系统，现代人都吃得多，但便秘是多数人的毛病；如同家庭装修过程中的水管的地位，电短路了，可以两头截断，从新布线，但水管坏了，就得破坏原有地面和台面，大动干戈。
2、市政工程的推动者——开发者要把市政设施的开放放在首位者，先行者，质量里程碑和和卖点。和市政相比，结构、户型、朝向和绿化等都是其次的。我们看到的不是豪华的里面装饰和假山假水，而是明示的市政设施的说明图和布置图、控制点、维修点和升级点。
3、市政工程的出资方——政府要从主要抓政绩工程、标志工程转向民生工程，要注重面子的同时更要注重底子，一个底子都好的衣服绝对是一件好衣服。以前的市政工程的出资方基本都是政府，那是因为承发包模式比较传统，或者说市政工程的平均利润还不是很高，但随着市政工程的单体规模的增大和发包模式的创新，很多民营资本表现出对市政工程的浓厚兴趣和真实运作。
二、可视化市政的理念
市政工程的设计者、施工者和维修者都有“地下工作者”的称呼，一方面是真实场面的描述，另一方面也是职业弱化的体现。如何把市政工程从埋地的暗点变成明示的亮点，不仅是从业者们人的需要，也是市政工程自身的需要。
1、可看见——桩。我们常见的桩是电力系统的警示桩。当然，给水、排水、污水、热水、蒸汽、煤气、天然气、风等工程也是可以用的，而且柱距要密些，如果觉得不美观就对桩进行一定程度的设计。一个个美丽动人的桩可以告诉我们他们是不能随意动的。
2、可控制——井。我们关注井的盖已经很长时间，总是被人偷，总是有人掉下去。好像井带给我们的是灾难，其实井的作用和功能绝不是这样。总闸、分支闸、调节阀、加压阀、止回阀、安全阀疏水阀，他们的功能可是无所不能。
3、可检测——探。管线探测是一门很成熟的技术，在绘制管线图和检修管线时用到它，属于事后控制。我们应该把探测技术变成事前控制，定期巡查，把故障提前发现尽早排除，一方面降低经济损失，一方面减低安全隐患。
4、可升级——换。由于当时设计和施工技术的原因，很多的管道和阀门几年之后都需要更换，才能保证正常的运转和高品质的需求。非开挖管道更换法作业面小，进度快，费用也可以为双方接受。管道及其配件的更换应该制定计划，在不影响使用的前提下实行。
我想，这些桩、井、探头等不应该是标注在设计者的图纸上，或者是物业管理办公室的墙上，而是小区的每栋的进出口处，让市政工程如民眼如民心。谁都不想家里没电、没水和没气吧！
三、全寿命市政的理念
如果我们是居民或者商户，我们经常讨论40年、50年和70年后的物业的产权问题，但如果我们是市政企业，我们就没有这个担心了，因为市政工程是永续存在的和运作的。但我们的设计者、施工者和管理者是否意识到这个永恒呢？未必。所以，市政工程的寿命设计是一个难题。以桥梁为例，我国传统的桥梁设计中未明确桥梁整体及主要构件的设计寿命，桥梁设计寿命的确定也缺乏技术支撑和具体的设计方法，对桥梁影响周围生态环境和桥梁景观与周围环境和谐统一等问题考虑较少，导致了现有桥梁存在使用性能差、使用寿命短、全寿命经济性指标差等问题，已经严重影响了桥梁正常服务功能的发挥，并且给养护、维修等后期运营管理带来巨大的经济和社会负担。
为此，在市政工程设计中，应针对规划、设计、施工、运营、管养、拆除或回收再利用的全过程，实现其全寿命周期内总体性能（功能、成本、人文、环境等）最优的设计。施工和管理也是如此。
